ROI – jak obliczyć zwrot z inwestycji?

Inwestorzy mają dziś bardzo różne możliwości inwestycyjne. Nie jest jednak tajemnicą, że jedną z najpewniejszych, a przy tym najpopularniejszych form inwestycyjnych jest inwestowanie w nieruchomości (np. grunty, działki budowlane, mieszkania na wynajem czy lokale użytkowe). Każda z powyższych opcji może być dobra i opłacalna. Sprawdzamy, jak obliczyć zwrot z inwestycji, jeśli inwestujemy w nieruchomości.

Czym jest ROI?

Przede wszystkim musimy zrozumieć, czym jest ROI (ang. Return on Investment). W najprostszym tłumaczeniu jest to zwrot z inwestycji, a więc wskaźnik rentowności, dzięki któremu możemy ocenić jej efektywność. Wynik jest przedstawiony w postaci procentowej lub kwotowej. Ze wskaźnika ROI korzystają najróżniejsze branże. Służy on do oceny projektów IT czy też marketingowych. W ten sposób możemy też obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości, na przykład sprawdzając, czy nowe lokale użytkowe w Warszawie dają większy zysk niż mieszkania (tak, dają!).

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

Obliczenie stopy zwrotu z inwestycji jest stosunkowo proste. Wystarczy, że oszacujemy wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości i jej utrzymaniem. Pamiętajmy tutaj, aby brać pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, ale też koszty podatku, ewentualnego remontu oraz wszystkie inne wydatki miesięczne i roczne (np. media, opłaty administracyjne, ubezpieczenie).

Wzór na ROI:

ROI = roczny przychód z najmu nieruchomości / całość zainwestowanych pieniędzy x 100 proc.

Za roczny przychód rozumiemy tutaj środki, które trafiają do naszej kieszeni, z wyłączeniem opłat pokrywanych przez najemcę.

Na przykład na zakup i remont nieruchomości pod wynajem wydaliśmy 400 000 zł. Będziemy je wynajmować za 2000 zł miesięcznie, co będzie naszym przychodem, bo wszelkie opłaty pokryje najemca. Stąd nasz roczny przychód wyniesie 24 000 zł. Podzielony przez zainwestowane środki (400 000 zł) i pomnożony przez 100 proc. da nam ROI na poziomie 6 proc. rocznie.

24 000 zł / 400 000 zł x 100 proc. = 6 proc.

ROE, czyli rentowność kapitału

Poza wskaźnikiem ROI wyróżniamy też ROE (ang. Return on Equity), a więc rentowność kapitału. Oba wskaźniki często są mylone, ale ROE określa, ile faktycznie możemy zarobić na inwestycji. Ten wskaźnik będzie też przydatny, jeśli korzystamy z kredytu hipotecznego.

Wzór na ROE:

ROE = roczny przychód z najmu / nakłady finansowane kapitałem własnym x 100 proc.

Jeśli posłużymy się powyższym przykładem z nieruchomością za 400 000 zł i wkładem własnym na poziomie 20 proc., musieliśmy przeznaczyć na ten cel 80 000 zł. Różnica polega na tym, że od całego przychodu za wynajem, czyli 24 000 zł musimy odliczyć ratę kredytu (np. 1500 zł miesięcznie, czyli 18 000 zł rocznie). Przychód po odjęciu raty kredytu to 6000 zł rocznie, a wkład własny i prowizja za udzielenie kredytu wyniosły nas 84 000 zł. Stąd wskaźnik ROE wynosi 7,1 proc.

ROE = 6000 zł / 84 000 zł x 100 proc.

Nie ulega wątpliwości, że warto korzystać z tych wskaźników przy zakupie nieruchomości pod wynajem, również tej finansowanej kredytem. W ten sposób sprawdzimy, czy nasza inwestycja będzie rentowna.