budowawtrakcierealizacji

Ciągłe zmiany w prawie budowlanym powodują dezorientację inwestorów, zwłaszcza indywidualnych. Deweloper budujący mieszkania dla celów komercyjnych na bieżąco śledzi zmiany w przepisach prawa budowlanego. Po pierwsze musi się do niego stosować, po drugie musi umieć wykorzystać wszystkie jego luki.

Inaczej jest w przypadku inwestora indywidualnego. Przez wszystkie zawiłości prawne musi przedzierać się samodzielnie i dotyczy to każdego etapu budowy. Musi sprawdzać jakie zmiany może wprowadzić samodzielnie, jakie uprawnienia muszą mieć wykonawcy, jakie normy musi zachować, na co musi mieć zgodę urzędów. Nie jest to łatwe, dlatego podpowiadamy, które obiekty nie muszą mieć zezwolenia na budowę.

Ostatnie zmiany w prawie budowlanym (2017) znacznie uprościły wymagania prawne umożliwiające realizację różnych obiektów bez konieczności uzyskania pozwolenia, a nawet zgłoszenia. Spróbujemy ułatwić odnalezienie się w tym gąszczu przepisów.

budowawtrakcierealizacji

Zgłoszenie a pozwolenie na budowę – podstawowe różnice

Obecnie budowa domu jednorodzinnego może być realizowana jedynie na podstawie zgłoszenia do odpowiedniego urzędu, jednak pod pewnymi warunkami. W przeciwnym wypadku trzeba wystąpić do urzędu o pozwolenie na budowę. Obie procedury wymagają od inwestora spełnienia tych samych wymagań, ale postępowanie urzędu jest różne. Jeżeli masz problem z odnalezieniem się w tej sytuacji, odpowiednim miejscem dla Ciebie będzie kancelaria prawa budowlanego, w której doświadczony prawnik pomoże w rozwiązaniu problemu i sposób jasny naświetli całą sytuację.

Zgłoszenie budowli

To najszybsza opcja rozpoczęcia budowy własnego domu. Do zgłoszenia budowy w urzędzie trzeba dołączyć prawo własności do działki, projekt architektoniczno-budowlany. Może być to projekt indywidualny lub projekt gotowy adoptowany do konkretnej działki. Adaptacja projektu jest obowiązkowa. Najważniejszy w projekcie indywidualnym lub adoptowanym jest zapis, że budynek nie wpływa negatywnie na otoczenie.

Urząd ma 30 dni na ewentualny sprzeciw (forma pisemna), jeśli nie wyrazi opinii, jest to traktowane jako tzw. “milcząca zgoda”. W tej sytuacji wystarczy złożyć zawiadomienie o rozpoczęciu budowy i 7 dniach można rozpocząć prace budowlane.

Co wymaga pozwolenia na budowę?

Pozwolenie wymagane jest zawsze w przypadku budownictwa wielorodzinnego, szeregowego, wielkogabarytowego. W przypadku budownictwa jednorodzinnego pozwolenia urzędu wymagają wszystkie obiekty, w których projektach architektoniczno-budowlanych istnieje zapis o negatywnym oddziaływaniu na otoczenie. W takim przypadku konieczne są ustalenia dotyczące negatywnego wpływu, np. ujęcia wody, wycinki drzew, budowy w granicy. Urząd ma 65 dni (w tym czasie np. sąsiad może zgłosić sprzeciw) na ustosunkowanie się do wniosku i musi uczynić to pisemnie.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić do właściwego urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do niej trzeba dostosować projekt (wysokość zabudowy, rodzaj dachu itp.) a następnie wystąpić o pozwolenie na budowę.

Co można wybudować bez czynności administracyjnych

Obecnie obowiązujące prawo budowlane uległo znacznej liberalizacji. Nie oznacza to jednak “wolność Tomku w swoim domku”. Mimo, że jesteśmy właścicielami dużego ogrodu lub działki, to możemy bez formalności administracyjnych postawić tylko niektóre obiekty i według ściśle określonych kryteriów. Szczegółowo reguluje to artykuł 29 ust. 1 Ustawy o prawie budowlanym.

Budowle o charakterze gospodarczym

Pod tym pojęciem kryją się zabudowania o powierzchni do 35 m2 i nie przekraczające rozpiętości konstrukcji 4,8 m usytuowane na terenie działki siedliskowej. W tej kategorii mieszczą się także płyty pod obornik, pojemniki na gnojówkę do 25 m3, suszarnie kontenerowe do 21 m2, silosy naziemne do 30m3 pojemności nie przekraczające 7 m wysokości.

Do tej samej kategorii możemy zaliczyć wiaty, garaże, ogrody zimowe, ganki. Ich zabudowa nie może przekroczyć 35 m2. W przypadku obiektów wolnostojących ich ilość nie może przekroczyć 2 na każde 500 m2 działki. Do tej kategorii chyba można zaliczyć także wiaty o powierzchni do 50 m2, ich liczba nie może przekroczyć 2 na 1000 m2.

Obiekty o charakterze rekreacyjnym

Pod tym pojęciem kryją się:

  • domki do użytku czasowego na działkach rekreacyjnych,
  • altany ogrodowe,
  • baseny i oczka wodne.

W dwóch pierwszych przypadkach ich powierzchnia nie może przekroczyć 35 m2 i nie może być ich więcej niż 2 na 500 m2.

W przypadku basenów i oczek nie mogą mieć powierzchni większej niż 50 m2. W praktyce oznacza to, że każdy może wybudować sobie basen o długości 25 m i szerokości 2 m. to parametry w zupełności wystarczające do cieszenia się z pływania w upalne dni.

Obiekty małej architektury

W ustawie pojęcie małej architektury nie jest dokładnie zdefiniowane. Ogólnie przyjmuje się, że są to elementy urządzenia ogrodu, które nie przekraczają 35 m2 powierzchni. Zalicza się do nich:

  • pergole i trejaże,
  • huśtawki,
  • piaskownice,
  • mostki,
  • ogrodzenie (w granicach działki),
  • rzeźby, figurki.

Brak sprecyzowania terminu “mała architektura” daje właścicielom pewną swobodę w aranżowaniu własnych ogrodów.

Obiekty tymczasowe

Pod tym pojęciem ustawa rozumie wszystkie obiekty, które stawiane są na czas realizacji inwestycji głównej. Do obiektów tymczasowych zalicza się wszelkiego rodzaju baraki postawione w obrębie budowy zapewniające pracownikom warunki socjalne. W tej kategorii mieszczą się także obiekty poligonowe (budowle ziemne, fortyfikacyjne, stanowiska obronne) oraz znaki geodezyjne, obiekty służące do ekspozycji wystawowej.

Pozostałe obiekty nie wymagające pozwolenia

Znowelizowane prawo budowlane znacznie ograniczyło biurokrację ułatwiając wykonanie wielu prac budowlanych bez konieczności zgłaszania w wydziale budownictwa odpowiedniego urzędu. Należą do nich:

  • parkingi do 10 stanowisk,
  • kabiny telefoniczne,
  • ogrodzenia do wysokości nieprzekraczającej 2,2 m,
  • ocieplenie obiektów do wysokości 12 m,
  • budowa i przebudowa instalacji elektrycznych, wodociągowych, cieplnych, klimatyzacyjnych, telekomunikacyjnych znajdujących się wewnątrz użytkowanego budynku,
  • wykonanie remontów, które nie naruszają konstrukcji budynku,
  • budowa i przebudowa obiektów gospodarczych o powierzchni do 35 m2 i rozpiętości konstrukcji do 4,8 m przeznaczonych na potrzeby gospodarki leśnej i znajdujących się na terenach leśnych Skarbu Państwa (wyjątek obszary Natura 2000),
  • budowa i przebudowa opasek brzegowych oraz innych sztucznych umocnień wzdłuż brzegów rzek, potoków górskich i brzegów morskich,
  • obudowa ujęć wodnych,
  • budowa lub przebudowa pochylni dla osób niepełnosprawnych,
  • instalowanie na dachach urządzeń do wysokości 3 m.

Mimo tych licznych uproszczeń w prawie budowlanym trzeba pamiętać, że wykonywanie jakichkolwiek prac w budynku wpisanym do rejestru zabytków lub w jego pobliżu bezwzględnie wymaga pozwolenia nie tylko odpowiedniego urzędu gminy, ale także konserwatora zabytków.

Budowa bez pozwolenia

Budowanie bez zezwolenia jest bardzo ryzykowne i może grozić konsekwencjami administracyjnymi i finansowymi z nakazem rozbiórki włącznie. Jest to oczywiście ostateczność. Budowlę bez zezwolenia może jednak zalegalizować powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Taka legalizacja wiąże się jednak z wydatkiem 5 000 złotych.

W pierwszej kolejności powiatowy inspektor sprawdzi czy budowa zgodna jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak to nakaże przedstawić dokumenty potwierdzające prawo do użytkowania działki oraz szkice budowli. Do momentu zakończenia procedury legalizacji, prace muszą zostać wstrzymane. Jeżeli nie ma możliwości legalizacji inwestycji, wyda nakaz rozbiórki na koszt inwestora, jednak taka decyzja to ostateczność.

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych warto zapoznać się z przepisami prawa budowlanego dotyczącymi inwestycji budowlanych i obowiązków spoczywających na inwestorze. Zaoszczędzi to potem wielu wizyt w urzędzie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *